W każdej kamienicy prędzej czy później trzeba zmierzyć się z kosztami remontów. Czasem chodzi o naprawę dachu po zimie, czasem o modernizację całej instalacji elektrycznej. Niezależnie od skali, z rachunkowego punktu widzenia warto wiedzieć, czy dany wydatek jest bieżący, czy inwestycyjny. Od tej klasyfikacji zależy, jak zostanie zaksięgowany, czy będzie można go rozliczyć w kosztach i jak rozliczyć go wobec właścicieli.
Czym różni się remont bieżący od inwestycyjnego?
W największym uproszczeniu:
Remont bieżący to działanie, które utrzymuje kamienicę w stanie technicznym, jaki już istnieje. Nie wprowadza zmian w funkcji czy wartości użytkowej nieruchomości. To np.:
- malowanie klatki schodowej,
- naprawa tynku,
- wymiana pojedynczych płytek na schodach,
- czyszczenie i konserwacja rynien,
- naprawa domofonu lub drzwi wejściowych.
Tego typu wydatki można ująć jako koszty bieżące wspólnoty, finansowane zazwyczaj z zaliczek eksploatacyjnych. Nie wymagają tworzenia osobnych funduszy ani amortyzacji.
Z kolei remont inwestycyjny to prace, które zwiększają wartość użytkową lub techniczną nieruchomości. Zmieniają funkcję, standard lub rozbudowują istniejącą infrastrukturę. Przykłady:
- docieplenie ścian zewnętrznych,
- wymiana całej instalacji wodno-kanalizacyjnej,
- montaż windy,
- adaptacja strychu na lokale mieszkalne,
- kapitalny remont dachu lub elewacji.
Takie wydatki traktuje się jako nakłady inwestycyjne. Są finansowane z funduszu remontowego lub kredytu, a w księgowości ujmowane jako środki trwałe (jeśli wspólnota prowadzi pełną księgowość) albo jako osobna pozycja w zestawieniu przychodów i kosztów.
Dlaczego to rozróżnienie jest takie ważne?
Z punktu widzenia rozliczeń wobec właścicieli, rodzaj remontu wpływa na to, czy można sfinansować go z bieżących wpłat, czy trzeba uchwalić dodatkowe opłaty. Zdarza się, że wspólnoty nieświadomie pokrywają inwestycje z niewystarczających środków eksploatacyjnych, co prowadzi do niedoborów lub nieprawidłowości w sprawozdaniu finansowym.
Jeśli wspólnota wynajmuje część wspólną nieruchomości (np. lokal użytkowy, dach pod antenę GSM), poprawna klasyfikacja kosztów wpływa też na możliwość zaliczenia ich w koszty podatkowe – co ma znaczenie przy ewentualnym rozliczeniu CIT-u.
Czy wspólnota musi prowadzić amortyzację?
W przypadku pełnej księgowości – tak. Nakłady inwestycyjne (np. remont elewacji czy wymiana instalacji gazowej) powinny być traktowane jako środek trwały i podlegać amortyzacji. W mniejszych wspólnotach (prowadzących uproszczoną ewidencję) wystarczy jednak poprawnie oddzielić remonty bieżące od inwestycyjnych w sprawozdaniu rocznym. Warto to skonsultować z księgowym prowadzącym wspólnotę.
Co z dotacjami lub kredytami?
Jeśli wspólnota korzysta z dofinansowania (np. z programu „Ciepłe Mieszkanie” lub miejskiego funduszu remontowego), trzeba szczególnie uważać na sposób rozliczenia środków. Dotacje na inwestycje nie mogą być traktowane jako przychód wspólnoty, jeśli przechodzą przez fundusz remontowy. Ich nieprawidłowe zaksięgowanie może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Podobnie z kredytami – warto wiedzieć, że same raty kapitałowe nie są kosztem wspólnoty, ale odsetki już tak.
Rozróżnienie między wydatkiem bieżącym a inwestycyjnym to nie tylko kwestia księgowa, ale też narzędzie do transparentnego zarządzania kamienicą. Pozwala lepiej planować finanse, unikać konfliktów z właścicielami i rozliczać się zgodnie z przepisami. W każdej większej inwestycji warto współpracować z księgowym lub doradcą, który pomoże odpowiednio zakwalifikować wydatki – zanim pojawią się pytania lub niejasności przy sprawozdaniu.
Poniżej przykładowa rozpiska dla wspólnoty mieszkaniowej w kamienicy.
| Rodzaj prac | Klasyfikacja | Koszt brutto (zł) | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Malowanie klatki schodowej | Wydatek bieżący | 12 800 | Zrealizowane z zaliczek eksploatacyjnych |
| Wymiana instalacji elektrycznej (część wspólna) | Nakład inwestycyjny | 46 200 | Finansowane z funduszu remontowego |
| Czyszczenie rynien i rur spustowych | Wydatek bieżący | 2 400 | Usługa sezonowa |
| Projekt techniczny do remontu elewacji | Nakład inwestycyjny | 5 600 | Wydatki przygotowawcze do prac 2025 |
| Udział mieszkańców w kosztach prac | – | -9 500 | Opłaty jednorazowe od właścicieli lokali |
| Dofinansowanie z programu miejskiego | – | -15 000 | Dotacja na instalację elektryczną |
| Raty odsetkowe od kredytu remontowego | Koszt finansowy | 3 100 | Kredyt PKO BP – transza na I kwartał |
Dzięki za ten artykuł – pierwszy raz ktoś to tak jasno wytłumaczył. Zawsze się zastanawiałem, dlaczego jedne remonty są pokrywane z funduszu, a inne z bieżących opłat. Teraz rozumiem, że to nie tylko kwestia decyzji zarządu, ale też przepisów. Przydałoby się więcej takich materiałów dla mieszkańców, żeby nie było później niepotrzebnych nieporozumień na zebraniach.
Świetne ujęcie tematu – dokładnie z tym mamy najwięcej problemów w małych wspólnotach, które nie prowadzą pełnej księgowości. Ludzie nie zawsze wiedzą, że nawet „zwykła” wymiana instalacji wodnej może być uznana za nakład inwestycyjny, a nie koszt bieżący. Warto, żeby zarządy współpracowały z księgowymi na etapie planowania remontu, a nie dopiero przy rozliczeniu.
Dzięki :).
U nas w kamienicy na Dietla mieliśmy duży spór o to, czy remont dachu po gradobiciu to wydatek bieżący czy inwestycyjny – nikt nie potrafił tego rozstrzygnąć. Ten tekst powinien przeczytać każdy członek wspólnoty, zanim zacznie się licytować o interpretacje. Bardzo dobry pomysł z szablonem sprawozdania, na pewno wykorzystamy go przy najbliższym zebraniu.
Temat naprawdę dobrze ujęty – szczególnie podział między bieżącym a inwestycyjnym remontem, który w praktyce bywa źródłem wielu nieporozumień. Jeśli ktoś szuka wsparcia w tym zakresie, mogę polecić księgowość Lublin – mają doświadczenie w obsłudze wspólnot i potrafią pomóc ogarnąć te kwestie od strony księgowej i podatkowej, bez niepotrzebnych komplikacji.
Dzięki wszystkim za komentarze :).